Ako uhradiť kúpnu cenu za nehnuteľnosť

Pri kúpe svojej vysnívanej nehnuteľnosti chcete platbu za ňu realizovať čo najbezpečnejšie. Spôsobov úhrady kúpnej ceny existuje viacero.

Ak už máte vybraný svoj budúci domov, ďalším krokom je podpis zmluvy (napr. zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy). Už pred jej podpisom by ste mali mať jasnú predstavu, ako budete nehnuteľnosť financovať. Spôsob financovania je potrebné dohodnúť s predávajúcim a zakomponovať do zmluvy. Aké sú možnosti úhrady kúpnej ceny pri kúpe nehnuteľnosti?

1. platba v hotovosti
2. platba prevodom na účet
3. platba z vinkulovaného bankového účtu
4. platba z notárskej úschovy
5. platba z hypotekárneho úveru

1. Platba v hotovosti

Uvedený spôsob platby kúpnej ceny za nehnuteľnosť je najmenej bezpečný.

Okrem toho je v súčasnosti platba v hotovosti obmedzená zákonom. Je zakázané vykonávať platby v hotovosti prevyšujúce sumu 15.000 EUR, ak sa ide o platby medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi. V prípade, že ide o fyzickú osobu – podnikateľa alebo o právnickú osobu (napr. s.r.o.), nesmie platba v hotovosti presiahnuť sumu 5.000 EUR.

Možné riziká pre kupujúceho:

1. Ak takúto transakciu zrealizujete ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva na katastri, nemáte žiadnu záruku, že sa stanete vlastníkom. Stačí napríklad, ak sa pôvodný vlastník dohodne s iným kupujúcim a tento vklad vlastníckeho práva bude zrealizovaný niekoľko minút pred Vami.

2. Kataster môže prerušiť konanie o návrhu na vklad vlastníckeho práva, pričom vlastník nemusí byť ochotný podieľať sa na odstránení nedostatkov. Lehota na ich odstránenie je 30 dní, potom môže kataster návrh na vklad zamietnuť. Týmto sa môže všetko skomplikovať. Peniaze za nehnuteľnosť má už predávajúci a prepis nehnuteľnosti na kupujúceho je v nedohľadne. Zostáva obrátiť sa na súd.

3. Ak je cena nehnuteľnosti vyššia ako 15.000 EUR, je potrebné opakovane „vyskladať kúpnu cenu“. Je to nepohodlné i nebezpečné, a to napríklad z pohľadu možného odcudzenia finančnej hotovosti.

3. Náročnosť preukázania platby kupujúcim.

Najlepšou možnosťou pri platbe v hotovosti by bolo zaplatiť až po prevode vlastníctva nehnuteľnosti. S tým však nebude zrejme súhlasiť predávajúci. V súčasnosti je tento typ platby v úzadí.

2. Platba prevodom na účet alebo vkladom v hotovosti na účet

V porovnaní s platbou v hotovosti predstavuje bankový prevod alebo vklad na bankový účet bezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny. Pokiaľ totiž vzniknú pochybnosti ohľadom úhrady kúpnej ceny, kupujúci môže platbu preukázať prostredníctvom bankových dokladov. Taktiež tu neplatia limity, ktoré sú spojené s platbou v hotovosti.

V kúpnej zmluve môžu byť dohodnuté podmienky zaplatenia kúpnej ceny napríklad takto:

• „Bezodkladne po podpise KZ bude do 3 pracovných dní uhradená celá kúpna cena na účet predávajúceho“

           V tomto prípade podstupuje kupujúci riziko, že hoci zaplatí plnú kúpnu cenu, vlastníkom sa stane až po povolení vkladu katastrom.

• „Bezodkladne po podpise KZ bude do 3 pracovných dní uhradená polovica kúpnej ceny na účet predávajúceho, zvyšok kúpnej ceny bude uhradený po povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.“

 Riziko kupujúceho je eliminované na 50 %. Pokiaľ by sa mal tento spôsob platby realizovať, odporúčal by som uhradiť prvú časť kúpnej ceny vo výške max. 10-15.000 EUR.

V oboch prípadoch odporúčam nastaviť znenie v kúpnej zmluve tak, aby v nej bola možnosť odstúpenia (napríklad z dôvodu zastavenia katastrálneho konania), a teda i vrátenia už zaplatenej časti kúpnej ceny. Samotnú kúpnu zmluvu je potrebné nastaviť individuálne a precízne podľa potrieb a termínov oboch zmluvných strán.

V prípade zrušenia zmluvy, napríklad pri odstúpení, je vymáhanie peňazí veľmi náročné a rizikové. Taktiež je vhodné zvážiť, akým spôsobom bude na kataster podaný návrh na začatie konania o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti („štandardný“ alebo „zrýchlený“).

3. Platba z vinkulovaného bankového účtu

Pri tomto spôsobe sú finančné prostriedky viazané v banke, pričom ich uvoľnenie je podmienené splnením určitých podmienok. Ide napríklad o podmienku predloženia listu vlastníctva, na ktorom je už kupujúci zapísaný ako nový vlastník.

Predávajúci má v tomto prípade istotu, že kupujúci preukázateľne disponuje finančnými prostriedkami na kúpu nehnuteľnosti. Nevýhodou sú určité náklady tejto transakcie. Za zriadenie vinkulačného účtu sa v banke platí, a to v závislosti od výšky vinkulovanej sumy. Rizikom pre predávajúceho je to, že vinkulačný účet, rovnako ako bežný účet, nie je chránený pred exekútorom.

4. Platba z notárskej úschovy

O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára. Tento spôsob platby je časovo náročnejší. Je potrebné dohodnúť sa s notárom na podmienkach a predložiť mu príslušné dokumenty. Je tu riziko, že nemusia byť splnené všetky podmienky v zmysle kúpnej zmluvy.

Notárska úschova peňažné prostriedky pred exekútorom uchráni. Peniaze sú totiž uložené na osobitnom účte v banke, ktorý je vedený na meno notára s označením „notárska úschova“. Nie je teda možné, aby sa k nim dostala nepovolaná osoba. Navyše, každý notár je zo zákona poistený pre prípadnú škodu, ktorá by mohla vzniknúť pri výkone jeho činnosti.
Finančné prostriedky kupujúceho sú notárom uvoľnené podobne ako je tomu pri vinkulačnom účte. Môže to byť napríklad na základe predloženia listu vlastníctva, na ktorom je už kupujúci zapísaný ako nový vlastník, alebo na základe originálu rozhodnutia katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva.

Notárska úschova je najbezpečnejšia, no zároveň najdrahšia forma úschovy vlastných finančných prostriedkov. Poplatok závisí od výšky sumy, ktorá má byť uschovaná.

5. Platba z hypotekárneho úveru

Pokiaľ kupujúci nemá dostatok vlastných finančných prostriedkov, úhrada kúpnej ceny sa môže realizovať prostredníctvom hypotekárneho úveru v banke. Ešte pred rozhodnutím o kúpe nehnuteľnosti by si mal záujemca zistiť u svojej banky alebo finančného poradcu, či spĺňa kritériá na poskytnutie hypotéky.

Pokiaľ je úver kupujúceho schválený a podmienky na čerpanie úveru sú splnené (patrí medzi ne aj podpísaná kúpna zmluva, v ktorej sú špecifikované podmienky a termíny úhrady kúpnej ceny), obdrží predávajúci peňažné prostriedky za nehnuteľnosť z hypotekárnej banky.

Aké nevýhody predstavuje pre kupujúceho platba za nehnuteľnosť z úveru v porovnaní s úhradou kúpnej ceny z vlastných prostriedkov?

Okrem splácania úveru banke ide aj o založenie nehnuteľnosti v prospech peňažného ústavu, čím sa obmedzujú možnosti kupujúceho nakladania s ňou. Pri platení kúpnej ceny z hypotekárneho úveru musia zmluvné strany rátať s tým, že vybavenie úveru, t.j. aj jeho čerpanie môže trvať niekoľko týždňov.

Záver

Úhrada kúpnej ceny je iba jednou časťou realitného obchodu. Stanovenie jej spôsobu je vždy individuálne, pretože závisí od mnohých faktorov. Zvážiť a písomne potvrdiť spôsob a podmienky platby si preto zmluvné strany musia o to starostlivejšie. Ku komfortnému a bezpečnému priebehu realitnej transakcie môže prispieť aj profesionálny sprostredkovateľ kúpy a predaja nehnuteľností, realitná kancelária.

autor: Silvia Šalagová