Predaj bytu – postup, rady a návody

1. Mať plán

Počiatok predaja nehnuteľnosti začína rozhodnutím vlastníka, preto sa vždy pri sprostredkovaní predaja sústredíme na motiváciu predávajúceho.

Správnou motivácia k predaju je sťahovanie sa do inej lokality, zmena v počte rodinných príslušníkov tzv. výmena za menší alebo väčší byt či kúpa rodinného domu.

2. Aké doklady musí predávajúci poskytnúť?

• Kópiu listu vlastníctva, prípadne notársky overené splnomocnenie oprávňujúce k predaju od majiteľa nehnuteľnosti
• Titul nadobudnutia /pôvodnú kúpnu zmluvu, právoplatné dedičské konanie, darovaciu zmluvu/

Ak sa jedná o byt:

• Potvrdenie o veku stavby od bytového podniku v prípade vypracovania znaleckého posudku, ktorý sa robí pre účely hypotekárnej banky. /správcovská spoločnosť/
• Potvrdenie o zaplatení zálohovej platby správcovskej spoločnosti alebo spoločenstvu vlastníkov bytov.
• Ak sa jedná o rodinný dom:
• Pôdorys, geometrický plán, kolaudačné rozhodnutie.

V prípade, že máte na byte záložné právo je potrebné o tejto skutočnosti informovať už realitného makléra a poskytnúť mu k ťarchám zmluvnú dokumentáciu (exekúcie, záložné právo súkromnej osoby).

Existencia rôznych záložných práv, vecných bremien alebo exekúcií nepredstavuje priamu prekážku predaja nehnuteľnosti, má však za následok objektívne zreálnenie kúpnej ceny. Niektoré ťarchy ako napr. exekúcie alebo záložné práva od nebankových subjektov predstavujú vážnu prekážku možného financovania kúpy bytu na hypotéku.

3. Ako sa určuje cena bytu, domu, pozemku?

Skôr než predávajúci začne ponúkať byt, dom mal by mať aspoň predstavu za koľko je ochotný nehnuteľnosť predať, tu však neplatí len jeho záujem, ale aj od situácie na trhu.

Najlepším vodítkom môže byť informovanosť o zrealizovaných predajoch podobného typu nehnuteľnosti v blízkom okolí aj to len v určitom časovo blízkom období, maximálne pol roka.

Veľmi často sa v praxi stretávame s tým, že si predávajúci určia cenu podľa aktuálnej ponuky, ktorú nájdu na realitných portáloch, čo však nie je vždy objektívne, pretože drvivá väčšina je nadhodnotená a nikdy sa za tú cenu predaj nezrealizuje.

Stanovenie ceny patrí ku kľúčovým faktorom.

Aby sa Vaša nehnuteľnosť nestala tzv. „ležiakom“ na trhu nehnuteľností je nutné brať stanovenie ceny veľmi vážne. Vzdajte sa predstavy, že byt je lepšie najskôr skúsiť predať drahšie cez viaceré realitné kancelárie a ako súkromná osoba – samopredajca.  Pri postupnom zlacňovaní iba strácate čas a aj peniaze. Opakujúca ponuka je pre kupujúcich nezaujímavá, lebo vytvára pochybnosti o kvalite bytu.

Niektoré faktory určujúce cenu: lokalita, stav objektu, parkovanie, vzhľad okolia, vstupné spoločné priestory, umiestnenie , poschodie, výťah, balkón, dispozícia, prevedenie rekonštrukcie, kuchyňa a jej funkčnosť, hlučnosť.

Ak niektoré z nich nie sú v súlade so štandardom, rátajte s tým, že cena nehnuteľnosti nemôže byť stanovená štandardným cenníkom.

Dajte si poradiť od realitných profesionálov, máme v databáze všetky zrealizované obchody čiže veľmi jednoducho si vieme vyhľadať za akú cenu sa predala posledná nehnuteľnosť v danom okolí.

4. Pripravte byt na predaj!

Najrýchlejšie sa predávajú byty neobývané, psychologický aspekt tu hrá veľkú rolu, v prípade, že je nehnuteľnosť neobývaná kupujúci si vie lepšie predstaviť samého seba v priestore, kde nevníma rušivé vplyvy ako sú osoby, zvieratá alebo osobné veci obyvateľov príbytku.

V prípade, že to pre vás nie je možné, stačí poupratovať, odstrániť osobné veci zo stolov a nábytku, hodí sa mať aj umyté okná, vyvetrané a v zimnom období vykúrený príjemne pôsobiaci priestor plný svetla a pokoja.

5. Ostatné nechajte na nás…

O čo sa postará realitná kancelária?

Začiatok predaja sa spustí dňom uzavretia a podpisom dohody medzi realitnou kanceláriou a predávajúcim, takáto dohoda v sebe zahŕňa presné vymedzenie nehnuteľnosti, vlastníckych práv, vybavenie, podrobné zoznámenie sa makléra s nehnuteľnosťou,  stanovenie ceny a provízie, určenie si postupu, akým sa bude predaj realizovať/reklama, obhliadky/ a  doba trvania predaja.

V prípade, že nehnuteľnosť vyžaduje úpravy – stavebné, homestaging – skrášlenie a zútulnenie priestoru, aj to je služba, ktorú môže realitná kancelária zabezpečiť ako doplnkovú službu.

Realitný maklér profesionálnym spôsobom zdokumentuje reálny stav nehnuteľnosti v podobe vkusných fotografií a pôdorysu. Pri luxusnejšej nehnuteľnosti je vhodná aj videoprezentácia, ktorá zabezpečí reálnu virtuálnu prehliadku pre záujemcov z pohodlia ich kancelárie alebo domova.

6. Obhliadky

Realitný maklér komunikuje vopred so záujemcami o daný typ nehnuteľnosti, aby čo najpresnejšie spoznal ich potreby a situáciu v akej sa nachádzajú. Úloha byť sprostredkovateľom obsahuje aj  selektovanie vhodných a nevhodných kupujúcich podľa požiadaviek vlastníka nehnuteľnosti.

S vybranými záujemcami sa uskutočňujú vopred naplánované obhliadky,  najlepšie s viacerými záujemcami v rovnaký deň, aby vlastník ani nepocítil stratu súkromia. Obhliadky sa môžu konať aj bez prítomnosti majiteľa len s prezentujúcim maklérom, ktorý veľmi dobre pozná detaily o nehnuteľnosti.

Nasleduje vyhodnotenie priebehu obhliadok a úspešnosť, ktorú konzultuje realitný maklér s predávajúcim.  Ak je správne nadstavená cena a stratégia, tak už po 4 -5 obhliadkach by sa mal objaviť prvý vážny záujemca, ktorý je ochotný zarezervovať si danú nehnuteľnosť. Trhová situácia je priaznivá, čiže v prípade profesionálneho sprostredkovania, je pravdepodobné, že sa stanovená cena nebude podliezať,  práve naopak. Momentálne sa stretávame skôr s licitáciou a zvýšením  predajnej ceny pre veľký záujem.

7. Podpis rezervačnej dohody

Stretnutie ponuky s dopytom v bode, kde je spokojnosť s cenou a stavom, je dobrým základom na konečné dojednanie podmienok kúpnej zmluvy, ktoré sa spisujú u nás v kancelárii a to formou rezervačnej dohody. Táto dohoda je trojstranná, všetky zúčastnené strany vyjadrujú záväzok alebo prísľub, že sa predaj – kúpa  uskutoční, a to  za určitú cenu a v určitom čase.

Touto zmluvou, vzniká realitnej spoločnosti nárok na províziu dojednanú s predávajúcim, a keď sa predaj neuskutoční, podľa toho kto zavinil odstúpenie sa určuje prerozdelenie provízie 50/50 medzi zúčastnené strany.

Nasleduje doplnenie chýbajúcich dokladov a potvrdení  pre vypracovanie Kúpnej zmluvy, prípravu zabezpečuje advokátska kancelária alebo notár.

8. Podpis kúpnych zmlúv u notára

Podpis kúpnej zmluvy sa uskutočňuje na notárskom úrade, za prítomnosti realitného makléra, ktorý následne v ten deň alebo nasledujúci podá návrh na vklad na zmenu vlastníckych práv spolu s kúpnou zmluvou v katastri nehnuteľností. Všetky poplatky s tým súvisiace hradí realitná kancelária.

Netreba sa báť financovania kúpy cez hypotéku, nie je pravda, že v hotovosti je to rýchlejšie.

Kupujúci si chráni svoje peniaze a aj keď presadzuje postoj, že kupuje za hotovosť, vkladá kúpnu cenu  do notárskej úschovy alebo na vinkulovaný účet do banky až do dňa prepisu vlastníckych práv a vydania Listu vlastníctva na meno nového vlastníka, čo podľa úradnej lehoty trvá  15 dní pri zrýchlenom konaní (poplatok 266,- euro) alebo 30 dní pri štandardnom.

S novým listom vlastníctva sa môže uskutočniť vydanie kúpnej ceny z notárskej úschovy alebo vinkulačného účtu t.j. prevod finančných prostriedkov na účet predávajúceho.

Rýchlejší proces získania kúpnej ceny sa naopak  stane v prípade financovania kupujúcim cez hypotekárnu banku. Tu je nutné, aby vlastník nehnuteľnosti najskôr svoj majetok zaťažil záložným právom banky.

Hypotekárna banka prefinancuje už aj do 48 hodín od záznamu na liste vlastníctva, že bol podaný návrh na vklad záložného práva kupovanej nehnuteľnosti.

9. Odovzdanie

A konečne môže prísť k samotnému odovzdaniu nehnuteľnosti novému majiteľovi, odpis stavov meračov tepla, elektriny, plynomerov, vodomerov, vyfotografovanie skutočného stavu nehnuteľnosti a vybavenia, čo nazývame protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti za asistencie realitného makléra.

A zostáva nám len poďakovať a popriať novému majiteľovi šťastné a spokojné bývanie. Veľa šťastia.

autor: Silvia Šalagová